Fondo morosità in condominio: no all’obbligo per i condòmini in regola

Quando alcuni condòmini non pagano le proprie quote, il condominio può restare senza la liquidità necessaria per le spese comuni. In questi casi le assemblee deliberano talvolta un “fondo morosi”: chiedono ai soli condòmini in regola di versare le somme mancanti, che vengono poi restituite quando il credito è recuperato. Con la sentenza n. 28134 del 30 ottobre 2026, la Seconda sezione civile della Corte di cassazione ha stabilito che una delibera di questo tipo, approvata a maggioranza, non rientra tra i poteri dell’assemblea. Per obbligare i condòmini solventi a finanziare il condominio serve una convenzione approvata all’unanimità. Con questa decisione la Corte ha rivisto un proprio orientamento precedente, che ammetteva il fondo nelle situazioni di urgenza.

Fondo morosità deliberato dall’assemblea: il caso esaminato dalla Cassazione

La controversia nasce da alcune delibere con cui un condominio aveva approvato diversi stanziamenti per coprire i contributi dovuti da condòmini dichiarati falliti. In pratica, l’assemblea aveva chiesto ai partecipanti in regola di versare somme aggiuntive per compensare quanto non pagato dagli insolventi.

Uno dei condòmini ha impugnato le delibere, sostenendo che fossero illegittime. Il Tribunale gli ha dato ragione e la Corte d’appello ha confermato la decisione. Il condominio ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

Il punto centrale riguardava i poteri dell’assemblea, cioè se la maggioranza potesse obbligare tutti i condòmini ad anticipare somme dovute da altri

. In passato la Suprema Corte aveva ammesso questa possibilità, con le sentenze n. 9083/2014 e n. 13631/2021, relative però a casi regolati dalla disciplina in vigore prima della riforma del condominio (legge n. 220/2012). Quelle pronunce avevano comunque posto condizioni precise: la spesa doveva essere urgente e l’anticipazione solo temporanea.

 Con la decisione in commento la Corte ha rivisto questo orientamento alla luce delle norme attuali.

Quote dei condòmini morosi: perché l’assemblea non può imporre l’anticipazione

La Cassazione ha rigettato il ricorso. In passato la Corte aveva ammesso la costituzione di un fondo cassa per coprire le morosità, ma solo in casi di effettiva e improrogabile urgenza, come l’azione esecutiva di un creditore su parti comuni dell’edificio. In base a quell’orientamento il condominio doveva poi restituire le somme ai condòmini solventi, come in un mutuo, dopo averle recuperate dai morosi (Cass. n. 3463/1975, n. 13631/2001, n. 9083/2014 e n. 13505/2019).

Secondo la Corte questo orientamento va rimeditato, per due ragioni.

1. La responsabilità verso i creditori è parziale. L’orientamento precedente si basava sulla responsabilità solidale di tutti i condòmini verso i creditori. Questa impostazione è stata superata dalle Sezioni unite con la sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008: le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano a ciascun condòmino solo in proporzione alla sua quota.
2. I condòmini in regola rispondono solo in via sussidiaria. Per le spese sorte dopo l’entrata in vigore della legge n. 220/2012 si applica l’articolo 63, comma 2, delle disposizioni di attuazione del Codice civile. I creditori possono rivolgersi ai condòmini in regola solo dopo aver agito contro i morosi. I primi hanno quindi soltanto un obbligo di garanzia sussidiario e personale.

La Corte richiama poi i poteri dell’assemblea indicati dall’articolo 1135 del Codice civile, tra cui l’approvazione del preventivo e del rendiconto. Salvo diversa convenzione, l’assemblea deve ripartire le spese secondo i criteri degli articoli 1123, 1124 e 1126. Durante l’esercizio può accadere che l’amministratore non riesca a riscuotere i contributi, oppure che le somme previste non bastino e la cassa vada in negativo. In questi casi l’assemblea può chiedere a tutti i condòmini, sempre secondo gli stessi criteri, i conguagli necessari a ripristinare la liquidità della gestione.

Diverso è il caso della delibera che mette il debito dei morosi a carico dei soli condòmini non morosi. Una delibera del genere contrasta con la regola dell’escussione preventiva dei morosi. Inoltre divide la compagine condominiale rispetto a quella spesa, con effetti sulla composizione del collegio e sui criteri di ripartizione. Per la Corte non è legittimo che una decisione a maggioranza obblighi i condòmini a finanziare il condominio con somme che questo dovrebbe poi restituire secondo l’articolo 1813 del Codice civile.

Il principio di diritto sul Fondo morosità

La Cassazione ha quindi enunciato questo principio di diritto. La costituzione a maggioranza di un fondo cassa morosi a carico dei soli condòmini in regola non rientra tra le attribuzioni dell’assemblea, qualunque sia la motivazione della delibera. Un obbligo di finanziamento a carico dei condòmini solventi, con il conseguente obbligo di restituzione del condominio, richiede una convenzione approvata all’unanimità come espressione dell’autonomia contrattuale. Data la novità delle questioni trattate, le spese del giudizio sono state compensate.